轉(zhuǎn)載：如何約定公攤面積 北京煒衡律師事務所楊明認為，關(guān)于公攤面積目前尚無法律和行政法規(guī)加以約束，而只有建設部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出了原則性的規(guī)定。以北京市為例，目前可適用的主要規(guī)定有：１９９５年９月建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》、２００２年３月頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，北京市國土資源和房屋管理局２０００年９月頒布的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》、２００２年１２月下發(fā)的《關(guān)于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤有關(guān)問題的通知》。根據(jù)這些規(guī)定，不應計入公攤面積的空間有：（一）倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；（二）會所、儲蓄所、娛樂活動室等經(jīng)營性用房，居委會、派出所使用的房屋；（三）開發(fā)商自營、自用的房屋不僅不應計入公攤，而且還應當分攤公用建筑面積。能夠計入公攤的物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。按照北京市的規(guī)定，從２００３年２月１日起，為多幢房屋服務的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分攤。每幢商品房所分攤的物業(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。盡管這些規(guī)定對于保護購房人的利益比較有利，但是，由于其立法層次很低，開發(fā)商違反該分攤原則的，在向房地產(chǎn)行政主管部門申辦預售許可證時，可能會遇到一點麻煩，但承擔的也只是行政責任。因此，由于缺乏法律層面上的強制性規(guī)定，買賣雙方完全可以通過合同的自由約定對上述這些分攤原則加以改變。 　　應如何約定公攤面積？對此，楊明律師認為防范風險的最好辦法是在購房合同中就約定好。 　　２００３年新版商品房買賣合同示范文本（簡稱合同）的第三條、第十一條和合同附件二中均涉及到公攤面積的約定，購房人應當充分利用這些條款約定好公攤面積。首先，購房人應當在合同第三條中約定公攤面積的數(shù)字，并在合同附件二即有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明中，詳細約定公攤的具體部位、面積大??；其次，由于購房人對于分攤原則并不熟悉，建議購房人在附件二中最后要明確約定：“上述分攤原則和分攤面積的計算應當符合行政規(guī)章和地方政府及行政主管部門的文件規(guī)定。出賣人違背本條約定的，應退還不應計入分攤面積部分的相應價款，并按該價款的２０％向買受人支付違約金?！边@樣，政府文件中關(guān)于公攤面積分攤原則的規(guī)定，即可自動適用于買賣合同。 公攤面積一般按如下規(guī)則分攤計算： 根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分攤的公用建筑面積為:1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。 不應計入的公用建筑空間:1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;2、售房單位自營、自用的房屋;3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。 一般規(guī)定 l、房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 2、房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。 3、房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 4、房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。 5、房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 6、房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。 二、計算全部建筑面積的范圍 1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應計算建筑面積。 2、多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。 3、房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。 4、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。 5、樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。 6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。 7、房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。 8、原始設計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 9、挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計算。 10、與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。 11、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 12、層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。 13、有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。 14、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計算。 15、屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。 16、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。 17、室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。 18、機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。 19、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。 20、房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 三、計算一半建筑面積的范圍 1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。 2、獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時，按圍護結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。 4、無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。 5、有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。 四、不計算建筑面積的范圍 1、層高小于2.20 米的房屋及房屋附屬部位。 2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其它材料幕墻。 3、房屋之間無上蓋的架空通廊。 4、房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。 5、頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。 6、房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。 7、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 8、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，都不計算建筑面積。 9、屋面上有柱有蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設施。 10、利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。 11、廣場式室外樓梯。 12、獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 13、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 五、房屋計算建筑面積的基本原則 在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。 判別房屋計算建筑面積的基本原則是： 永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計算建筑面積。 1、計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。 2、計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。 3、不計算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。 六、特殊墻體及部位處理原則 l、非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。 2、不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。 共 有 建 筑 面 積 分 攤 規(guī) 則 一、一般規(guī)定 l、房屋共有建筑面積分攤計算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分攤；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《規(guī)則》執(zhí)行。 2、房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分攤到本幢房屋內(nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務的公用設施建筑面積亦不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 3、房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分攤。分攤的共有建筑面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分攤，便不得改變原始設計的使用功能。 4、有兩種以上房屋類型的綜合樓，應根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分攤除垂直通道（樓梯、電梯及相應走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分攤的最小單位為不同類型的功能區(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？?、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。 5、樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（?？?、連通）與否，均應承擔相應的建筑面積。 6、同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應分別進行分攤。 7、套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積 二、計算方法 （一）成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成 l、套內(nèi)使用面積 （1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和； （2）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； （3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； （4）內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 2、套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。 3、套內(nèi)陽臺建筑面積 （1）封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； （2）未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積 （二）共有建筑面積由以下兩部分組成 1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層（間）、公共門廳和走道、地下設備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積。 單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。 2、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。 共有建筑面積=全幢建筑面積—全幢各套內(nèi)建筑面積之和一單獨具備使用功能的獨立使用空間等 （三）共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數(shù)。 （四）分攤的共有建筑面積 分攤的共有建筑面積=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分攤系數(shù) 三、共有建筑面積的分攤方法 l、住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單位，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應分攤的共有建筑面積。 2、商住樓共有建筑面積的分攤方法 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將分攤所得的共有建筑面積再各自進行分攤。 住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積計算各套房屋分攤的共有建筑面積。 商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤的共有建筑面積。 3、多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。 4、非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分攤。 最新信息： 近日，建設部下達通知指出，自----<應該是2002年>---5月1日起，對已有的《房產(chǎn)測 量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按新的規(guī)定進行房產(chǎn)測量。這個新規(guī)定更具體地說 明了容易引起爭議的公攤面積的計算規(guī)則。 　　該新規(guī)定對在面積測量中容易引起爭議的房高、外墻墻體、斜面結(jié)構(gòu)屋頂、不規(guī)則圍護 物、變形縫、非垂直墻體、公共通道等作了詳細說明。 　　規(guī)定明確，凡是計算建筑面積的房屋，層高均應在2.20米以上(含2.20米，下同)。房屋 屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜以及陽臺、挑 廊等水平投影超出底板外沿的，以投影計算建筑面積。對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋， 層高2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋套內(nèi)具有使用功能但層高低于2.20米的部分，在 房屋權(quán)屬登記中應明確其相應權(quán)利的歸屬。 　　依照規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻 厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。樓梯已計算建筑面積的，其 下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通 行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。